お片付けラボコラム
絶対ゴミ屋敷の住人を立ち退きさせたい！大家が取るべき行動や注意点
2023年09月19日
「貸している部屋をゴミや屋敷にされた！立ち退きを請求したい！」
「近所にゴミ屋敷がある…。汚いから立ち退きしてもらえないかな？」
そんなお悩みを抱える人は少なくありません。
そこで本記事では、ゴミ屋敷の住人に立ち退いてもらう方法を徹底解説！
実際に裁判で立ち退きが認められた事例についても、紹介します。
ゴミ屋敷でお悩みの大家様や賃貸物件にお住まいの方は、ぜひご参考にしてください！
目次
ゴミ屋敷の立ち退き問題は増えている
近年、ゴミ屋敷の立ち退き問題は増えています。
環境省の調査によると、平成28年度時点でゴミ屋敷問題を認知している自治体は全体の34.2%。
（出典：令和４年度「ごみ屋敷」に関する調査報告書 | 環境省）
令和4年度の同調査では、38.0%にまで増加しています。
（出典：令和４年度「ごみ屋敷」に関する調査報告書 | 環境省）
元々自治体側が実態を把握しにくいという難点のあるゴミ屋敷問題ですが、ここ6年間で約4.0%も認知割合が増えている状況です。
賃貸の集合住宅にゴミ屋敷が発生しやすい理由
ゴミ屋敷は、都市部の場合とくに賃貸の集合住宅で発生しています。
この理由は、主に以下のとおりです。
・単身者が多い
・高齢者が多い
・不規則な生活を送る人が多い
・近所付き合いがない
・外から見えにくい
それぞれの理由について、見ていきましょう。
単身者が多い
賃貸のなかでも、ワンルームや1DKといった間取りには、単身者が多く住んでいます。
自分1人の家となると、清潔に保とうという意識が働きにくく、ついゴミを溜めてしまう傾向があるようです。
高齢者が多い
賃貸物件には、高齢者も多く住んでいる傾向があります。
高齢者は身体的にゴミ出しが難しい場合や、認知症でゴミの分別ができなくなっている場合もしばしば。
結果的に、部屋がゴミ屋敷化しているケースもあります。
不規則な生活を送る人が多い
夜勤従事者や、無職の人、不規則な勤務形態のフリーターなども、賃貸物件に多く住んでいます。
こうした人々は朝起きて、毎日ゴミ出しをできない状況にあるケースもあるのです。
近所付き合いがない
近所づきあいがないのも賃貸物件の特徴です。
そのため人目を気にすることがなく、ゴミ屋敷が悪化しやすい傾向にあります。
外から見えにくい
外から見えにくいのも賃貸物件の特徴です。
カーテンを閉めてしまえば、中がどうなっているかは分かりません。
そのため近隣から悪臭や害虫のクレームが出るまで、ゴミ屋敷が問題化しにくいのです。
つまり、それだけゴミ屋敷が悪化しやすいといえます。
ゴミ屋敷の家主をすぐ立ち退きさせるのは難しい
大家様や管理会社からすると、ゴミ屋敷は非常に迷惑な存在です。
ゴミ屋敷があることで、ほかの住人からクレームや苦情が絶えない状況になることもしばしば。
そのため、「ゴミ屋敷の住人に立ち退いてもらいたい」と思うこともあるでしょう。
しかし日本の法律上、すぐさま住人に立ち退いてもらうことは難しいのが現状です。
借主は法律で権利が守られている
賃貸借契約において、借主は強い権利を有しています。
そのため大家や管理会社が、一方的に契約解除（立ち退き）をさせることは難しい傾向にあります。
契約を解除する場合、借主の債務不履行といった両者の信頼関係を著しく崩す正当事由が必要となります。
（出典：民法541条 | WIKIBOOKS）
【大家編】ゴミ屋敷の住人を立ち退きさせる方法
ただし、ゴミ屋敷の住人を立ち退きさせる方法がないわけではありません！
以下のような手続きを踏めば、立ち退いてもらえる可能性もあります。
1.口頭や電話などで注意喚起
2.管理会社を通じて任意の話し合いを設ける
3.条例を確認・自治体に相談
4.内容証明郵便でゴミ屋敷の家主に通達を送る
5.証拠を集めておく
ただしこれらのステップは、お金も時間もかかることが前提です。
根気よく手続きを進める必要があり、それでも絶対に立ち退いてほしい場合はお試しください！
口頭や電話などで注意喚起
まずは直接注意喚起しましょう。
このとき高圧的な態度で注意すると、かえって事態が悪化しかねません。
あくまで理論的に「こういったことで困っているため、このように対応してほしい。」と伝えましょう。
ただしゴミ屋敷の住人は訪問や電話をかけても出ないことがしばしば。
時間をずらすなどして根気よくコンタクトを試み、それでも難しければ次のステップに移りましょう。
管理会社を通じて任意の話し合いを設ける
本人とコンタクトが取れたにもかかわらず状況が変わらない場合は、管理会社を通じて話し合いの場を設けましょう。
ただこれはあくまで任意です。
本人を強制的に参加させることはできません。
もし出席してくれた場合は、自治体の生活支援事業や、片付けの専門業者を紹介するなどしましょう。
二人三脚でゴミ屋敷を何とかして行こうという姿勢を見せれば、住人側も何らかの対処をしようと思ってくれるかもしれません。
また、こうした話し合いにも応じない場合、管理会社から保証人や緊急連絡先となっているご家族に連絡を取るのもおすすめです。
ご家族に状況をお伝えすることで、家族主導で部屋を片付けてくれる事例も少なくありません。
条例を確認・自治体に相談
それでも改善が見られない場合、物件のある自治体の条例を確認しましょう。
自治体によってはゴミ屋敷に対応する条例が設けられています。
窓口に相談することで、市の職員が家に直接訪問し、住人に指導してくれる場合も。
また状況によっては行政代執行という形で、強制的な片付けに乗り出してくれることもあります。
内容証明郵便でゴミ屋敷の家主に通達を送る
ここまで来たら、いよいよ訴訟の準備です。
その第一歩として必要なのが、内容証明郵便の送付です。
内容証明郵便であれば借主に対して、いつ、どのように、どんな内容の注意を行ったかの証明が可能。
また、借主に対して心理的なプレッシャーを与える効果も期待できます。
内容証明郵便の記載事項
内容証明郵便の記載事項は、主に以下のとおりです。
・通達の趣旨（タイトル）
・文書送付日時
・非通知人（ゴミ屋敷の住人）の氏名・住所
・通知人（大家もしくは管理会社）の氏名（会社名）・住所
・本通知書作成代理人（弁護士等いれば）
・賃貸借契約がある事実
・郵便送付に至った経緯（周囲からの苦情やクレームの内容など）
・片付けを求める文章
・片付けの期限
・期限までに対応されなかった場合、当該ゴミの処分、賃貸借契約の解除を行う旨の文章
内容証明郵便指定の書式に従って、作成します。
テンプレートは法律事務所の公式サイトなどで入手可能です。
※内容を変えてご使用ください
なお内容証明郵便の内容については状況により書き方が異なるため、弁護士に相談して作成してもらうのがおすすめです。
証拠を集めておく
訴訟を起こすなら、証拠を集めておきましょう。
たとえば以下のとおり。
・共用部分に荷物がたくさんこぼれでている写真
・外観からも分かる害虫や糞害の写真
・外から見たときの外観の写真
・近隣住民の苦情をまとめた音声データや書き起こしデータ など
住人の家に入ことはできないため集められる証拠は限られていますが、こうしたデータがあることで訴訟もより有利に進むでしょう。
訴訟を起こす
注意喚起や内容証明郵便の送付といった段階を踏み、それでもなおゴミ屋敷の状況が変わらない場合、訴訟を起こしましょう。
ただし訴訟を起こした場合でも、必ず立ち退きが認められるとは限りません。
訴訟で請求できるのは、立ち退きに加え以下の費用です。
・原状回復費用
・損害賠償費用
満額の請求が認められるとは限りませんが、住人への請求が認められた判例も過去にあります。
【隣人編】ゴミ屋敷の住人を立ち退きさせる方法
では隣人がゴミ屋敷の住人を立ち退きさせるには、どうすれば良いのでしょうか。
結論からいうと、100%退去させるのは難しいでしょう。
というのも隣人という立場上、他人の生活を侵害する（立ち退かせる）権利はないからです。
そのため、できることはかなり限られています。
「それでもなんとかしたい！」
そんな場合は、ぜひ以下のステップをご確認ください。
大家や管理会社に訴える
まずはゴミ屋敷について、大家や管理会社に相談しましょう。
住民に直接注意喚起するのは、トラブルの元になるため控えるのが賢明です。
躍起になった住人が余計に立ち退かなくなったり、逆恨みされてしまうケースもあります。
大家や管理会社に相談する際は、具体的に何が問題なのかを伝えるのがポイント。
ただ「汚いから立ち退いてほしい！」では説得力がありません。
たとえば以下のとおりです。
「ゴミ屋敷のせいで、うちにまでゴキブリが入ってくるようになった」
「ゴミ屋敷の荷物が自宅の敷地内にまで入ってきて、こちらの生活圏を侵害している」など。
証拠があれば、それを提示するのも良いでしょう。
大家や管理会社から、ゴミ屋敷の住人に注意喚起してもらえるはずです。
自治体に訴える
持ち家の場合や、大家や管理会社の注意が意味をなさない場合、自治体に訴えるのも手です。
自治体によっては、ゴミ屋敷に対応する条例があります。
市や区のホームページを見て窓口を検索し、相談してみましょう。
相談時のポイントは、大家や管理会社に訴えるときと同じです。
自治体の方から住人に注意喚起してくれるかもしれません。
弁護士に相談する
最終的には法的な手段も検討可能です。
明らかにこちらが実害を被っている場合、立ち退きの可否は別として、損害賠償請求や慰謝料請求といった形で訴訟を起こせます。
「少しでも相手からの謝罪が欲しい！」
「せめてお金だけでも払って欲しい！」
「どうしても自分の気を晴らしたい！」
そんな人は、弁護士に相談してみるのもおすすめです。
そもそも訴訟できる事案なのか、どのように訴えれば有利に進められるのか、状況に合わせて教えてくれるでしょう。
ゴミ屋敷の家主を立ち退きさせられた裁判事例
では実際にゴミ屋敷の住人との契約解除（立ち退き）が認められた裁判事例をご紹介します。
東京地方裁判所で平成10年6月26日に判決が出た事件です。
この訴訟で立ち退きが認められるポイントとなったのは、以下の3点です。
・2年以上にわたり、住人が常識を超えるゴミを放置していたこと
・大家側が消防署から、ゴミが原因で火災が発生する危険性があると注意を受けた
・多数の近隣住民が実際に迷惑を受けているとして、大家側から注意をし続けたが状況が変わらなかった
主にゴミの量、周囲への実害や危険性、借主の対応などが争点となります。
ゴミ屋敷の立ち退き問題に関するよくある質問
ではここから、大家様や隣家にゴミ屋敷のある方から寄せられる、よくある質問を解説していきます！
「ゴミ屋敷住人を立ち退きさせたい！でもこんなことって、して良いの？」
そう思ったら、ぜひ一度立ち止まって考えてみてください。
共用部分にある私物は勝手に片付けて良い？
住人の私物は、第三者が勝手に片付けてはいけません！
他人の所有物を処分したりすることは、権利の侵害として不法行為責任に問われる可能性があります。
かえってこちら側が犯罪を犯したことになってしまうため、やめましょう。
（出典：民法第709条 | e-Gov法令検索）
原状回復費用は訴訟で全額請求できる？
原状回復費用は、訴訟でゴミ屋敷の住人に請求できます。
ただしここで言う原状回復費用とは、経年劣化や一般的な価値の減少を考慮した費用のことです。
つまりゴミ屋敷になる前の状態に戻すためにかかる費用全額のことではありません。
もちろんゴミ屋敷になったことで発生した破損や汚れの回復費用については、「善管注意義務違反」として借主に請求できます。
詳しくは国土交通省のガイドラインをご覧ください。
（出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について | 国土交通省）
張り紙などで注意喚起しても良い？
張り紙をするのはNGです！
張り紙をするとゴミ屋敷の住人の存在を他の住人にも知らしめることになり、名誉毀損にあたる可能性があります。
また文面によっては脅迫と取られる可能性もあるため、やめた方が良いでしょう。
住人への注意喚起は、書面(郵便)で行うのがベストです。
裁判費用が払えない・もったいない…
裁判費用が払えない場合、「法テラス」の活用がおすすめです。
法テラスは経済的に苦しい人でも、法律相談などの援助を受けられるように開設された機関のこと。
年収などの諸条件はありますが、無料で法律相談できるうえ、契約した際の弁護士費用も安く押さえられます。
支払いも月5000円～1万円程度で分割払いしていけるため、無理なく法的な援助を受けられますよ。
また相談無料で分割払いできる事務所を直接選ぶのもおすすめです！
ゴミ屋敷の住人は夜逃げすることも…
ゴミ屋敷の住人は、部屋をそのままにして突如いなくなることもあります。
理由としては主に以下の通り。
・自分でもゴミ屋敷に住むのに耐えかねた
・クレームや管理会社からの注意喚起に耐えかねた
・訴訟を起こされ、高額な損害賠償費用を請求されるのが怖くなった(払えない) など
こうなった場合、泣き寝入りする大家様も少なくありません。
弁護士に依頼して転居先を辿り、訴訟を起こすことも可能ですが、かなりの時間と費用がかかることを考慮する必要があります。
お片付けラボは大家様からのご依頼実績も多数！
弊社「お片付けラボ」では、これまで大家様からも多数ご依頼をいただいております！
お片付けラボはご依頼の最短即日からご対応が可能です。
また、ご要望によっては、複数のスタッフで極力早く作業を完了させることもできます！
空室期間をできるだけ短く抑えたい大家様にも最適です。
また、費用は安心のパック料金となっており、追加料金等はございません！
内訳についても、丁寧にご説明させていただきます。
ゴミ屋敷問題でお困りの大家様や管理会社様も、ぜひお片付けラボにご相談ください！
ゴミ屋敷問題はお片付けラボへ相談を！
一度ゴミ屋敷になった家を、一般の方が片付けるにはかなりの時間がかかります。
また、専用道具や薬剤を使わないと、落とせない汚れもあるでしょう。
現在家がゴミ屋敷化して困っている人、貸している物件にゴミ屋敷があってお困りの大家様、ぜひお気軽にお片付けラボにご相談ください！
一括払いが難しい方は、現金の分割払いや後払い制度をご利用ください。
クレジットカードがなくてもお支払いが可能で頭金も不要です。
見積りやご相談は無料で行っております。
キャンセル料もかかりませんのでぜひお気軽にご相談ください。
