お片付けラボコラム
ゴミ屋敷って売れるの？高く売るにはどうしたらいいか解説します！
2023年10月14日
「ゴミ屋敷状態の家って売ることができるのかな？」
「できるなら高く売りたいけど、どんな方法があるのか知りたい」
一軒家やマンションに住んでいて売却を考えているけれど、家がゴミ屋敷なのでどうしようか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ゴミ屋敷なんて絶対に売れない！なんて思っていませんか？
実はゴミ屋敷でも売れるんです！
今回は、ゴミ屋敷を売る方法の紹介と、高く売るための秘訣を解説します。
ゴミ屋敷って売れるの？
「ゴミ屋敷なんて誰が買うんだろう？」と思われがちですが、実は売買が行われています。
ここではゴミ屋敷の売り方について説明します。
ゴミ屋敷を売ることは可能
ゴミ屋敷でも売ることは可能です。
ただし、不動産は立地や家屋の状態なども含んだ状態で価値が決まるので、ゴミ屋敷の状態では価値が最低だと考えておくべきでしょう。
しかし、「少しでも高く売りたい」という場合には、方法がないわけではありません。
ゴミ屋敷の売り方は3種類
ゴミ屋敷を売る方法は3つあります。
①ゴミ屋敷のまま売る
②ゴミを片付けてから売る
③更地にして売る
また、不動産取引には一般的な売買の方法である仲介（売主が不動産会社に委託して売ってもらう）と、買取（売主が直接不動産会社に売る）の2種類があります。
仲介になるか売却になるかは、ゴミ屋敷をどのようにして売るかによって異なります。
ゴミ屋敷を高く売るには
ゴミ屋敷の売り方の中では、基本的に高い順に以下のようになります。
③更地にして売る＞②ゴミを片付けてから売る＞①ゴミ屋敷のまま売る（一番価値が低い）
いくつか売り方があっても、マンションの場合は更地にすることができませんので「①ゴミ屋敷のまま売る」か「②ゴミを片付けてから売る」を選ぶしかありません。
また、更地にしたり片付けを行ったりする費用を捻出できない場合は「①ゴミ屋敷のまま売る」という方法一択となります。
他にも、タワーマンションのような物件でバスルームやキッチンの入れ替えといった大掛かりな工事を行う際は指定業者しか選べない決まりがある場合もあり、予想以上に費用がかかってしまうことも考えられます。
どの方法で売るのがいいかは、「いつまでに売りたいか」「手元に必要な資金があるか」によって変わってくるのです。
なお、リフォームなどを行って仲介を利用するなら、需要の多い2～3月ごろに売却が決まるようなタイミングを狙うのがおすすめです。
売り方①ゴミ屋敷のまま売る
ここでは、ゴミ屋敷の片付けをせず、そのまま売る方法をご紹介します。
ゴミ屋敷をそのまま売る方法
ゴミ屋敷はそのままでは一般の人が買うことはありませんので、不動産会社が売り主から直接買う「買取」となります。
あまり知られていませんが、「訳あり物件」などを専門に買い取る業者が存在するので、そういった不動産会社に買ってもらいます。
この場合はゴミを片付ける必要がなく、手間をかけずに売りたいという方におすすめの方法です。
この方法では売主と不動産会社の2者間の取引となるため、仲介手数料は不要となります。
また、お互いが合意すればすぐに売却できるので、早ければ1週間、長くても1ヵ月ほどで売却ができるのが特徴です。
ゴミ屋敷のまま売る場合の流れ
ゴミ屋敷のままで買取をしてもらうには、まず業者に相談し査定をしてもらいます。
少しでも高く売りたい場合は、何社かに声をかけて査定をしてもらいましょう。
買取業者が決まれば、そのまま売却の契約をして買取は完了となります。
そのまま売る場合の注意点
買取での売却は価格が低くなりやすく、仲介で売る場合の5～7割程度の価格になるのが一般的です。
ただし、中には不当に買い叩こうとする業者も存在します。
そのためにも数社への査定は必ず行ってください。
トラブルを防ぐためにも、なるべく多くの物件を買い取った実績のある業者を選ぶのがポイントです。
売り方②ゴミを片付けてから売る
次に、ゴミを片付けてから売る方法についてご紹介します。
ゴミを片付けてから売れば一般的な仲介が可能
ゴミを片付けてキレイな状態になれば、一般的な仲介が可能になります。
さらにリフォームなどを行えば価値が上がり、買い手も増えて高値で売却できる可能性が高くなります。
手間やお金がかかりますが、立地が良い・建物が新しいといった条件に合致すれば、より良い条件で売買ができますので、「片付けてから売却」を選ぶ方がいい場合も少なくありません。
特にマンションの場合は、この方法がおすすめです。
片付けてから売る場合の流れ
この方法でも、まずゴミ屋敷のゴミを片付けることから始めます。
ゴミを処分し、水回りや床などもきれいに磨き上げてできるだけ最初に購入した時の状態に近づけていきます。
もうひとつ、臭いがないかどうかもしっかり確認してください。
壁や床に染みついた臭いはなかなか取ることは難しいので、プロに相談することも考えましょう。
また、物件や土地の相場を調べておくことも大切です。
物件の実際の売却価格はWebサイトの「レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）」、地価については「土地総合情報システム」で調べることができます。
レインズマーケットインフォメーションでは直近一年間の成約データを閲覧でき、おおまかな物件相場を把握できます。
土地総合情報システムは国土交通省が運営しており、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格の検索が可能です。
所有している家に関する情報をある程度集めたら、不動産会社を探して「媒介契約」を結びます。
不動産会社のネット広告などを通して宣伝を行い、実際に買い手が見つかったら売買契約を結んで不動産会社に仲介手数料を払います。
仲介手数料は物件が400万円以上であれば、売買価格×3％+6万円+消費税10％です。
例えば1千万円で売れた場合、仲介手数料は39万6千円となります。
その他にも印紙代といった諸費用が発生しますが、一番大きいのはこの仲介手数料になります。
自分で買主を探すという方法もありますが、広告も自分で出さなければならず、相手に支払い能力があるかどうかを見極めるのも難しいと考えた方がいいでしょう。
片付けてから売る場合の注意点
この方法ではゴミを片付ける必要があるので、自分で行う場合にはそれなりに覚悟が必要です。
また、臭いがついたままの状態では買い手が現れにくいので、必要に応じてハウスクリーニングの依頼も検討しましょう。
【ゴミ屋敷の臭いの原因は？悪臭を放置するリスクや解消方法はコチラの記事で解説中】
仲介で物件を売る場合は、売却後でも問題がある個所が見つかった場合、売主が責任を持って改善しなければならないと定められています（契約不適合責任）。
臭い以外の設備などについても問題がないか確認することが大切です。
なお、仲介の場合は売り出しから成約までの期間は平均で3～6ヶ月かかり、契約や引き渡しまでにさらに1～2ヶ月かかります。
多くの人が物件を探す2～3月に間に合わせるには、逆算して早めに準備を進めるようにしてください。
売り方③更地にして売る
最後に更地にして売る方法についてご紹介しましょう。
更地にすることで買い手がつきやすくなる
更地にすることで価値が上がるのは、自由に家が建てられるからです。
土地を探す人は、自分の好みの家を建てたいと思っている人が多く、その需要を取り込むことが可能になります。
さらに立地や日当たりなどの条件が良ければ、高値で売ることが期待できます。
更地にしてから売る場合の流れ
更地にして売る場合でも、ゴミは片付ける必要があります。
解体業者はがれきなどの産業廃棄物は処分できますが、一般のゴミの廃棄はできないからです。
中にはゴミ屋敷清掃業者と提携している場合もありますが、基本的には断られることが多いと思っていた方がいいでしょう。
次に解体する業者を探して調査と見積もりを依頼します。
現地調査では、重機の搬入ルート・隣の家との境界の確認・産廃の運搬のトラックが止められるかなどに加え、建物の構造やライフラインのチェックも行われます。
その後解体業者と契約を結び、実際に解体作業を行います。
更地になってから、不動産会社と媒介契約を結んで仲介をしてもらうという流れになります。
更地にしてから売る場合の注意点
家を取り壊し、更地にする際にはいくつか注意点があります。
まず、ゴミの片付けと解体費用の2つがかかるという点です。
ゴミの処分は自分でもできるかもしれませんが、解体は依頼するしかありません。
解体費用は木造であれば坪3～4万円と考えればいいでしょう。
30坪であれば120～150万程度かかります。
場合によっては坪単価が低く、解体費用が売却価格より高くなってしまうこともあるのです。
また、更地にしても買い手がつかない場合、家が建っている状態よりも税金が高くなります。
これは建物があれば控除が受けられますが、更地だとその控除がなくなってしまうからです。
旗竿地などは家を建てるのが大変なことから避ける人が多く、なかなか買い手がつかないことも考えられます。
古い家の中には、現在の建築基準に合わず、取り壊しを行うと二度と家を建てられないケース（再建築不可物件）もあるので、必ず不動産会社に相談するようにしてください。
また、古民家のように物件自体に価値がある時は、取り壊さない方が良いこともあります。
ゴミ屋敷の片付けとハウスクリーニングなら「お片付けラボ」へ！
自宅が比較的新しく、設備も異常がないのであれば、ゴミを片付けて売却するのがおすすめです。
ただ、ゴミが山積みになってしまったゴミ屋敷をきれいにするのは非常に大変です。
特に壁や床などに染みついた臭いを消すのは通常の清掃では難しいことがほとんどではないでしょうか。
「お片付けラボ」ではゴミ屋敷の清掃だけでなく、ハウスクリーニングによって頑固な臭いを消すことも可能です。
現金の分割払いや後払いも可能ですので、ぜひ「お片付けラボ」にご相談ください。
【最大60回まで分割可能！頭金0円で支払い負担を軽減できるお片付けラボ！】
実績・事例紹介
「コロナ禍明けで実家に帰ったら母が認知症に…」
「山積みのゴミで埃っぽく、台所からは異臭が…」
・作業内容：ゴミ屋敷の清掃と大量ゴミの回収
・時間：1日（公式LINEからのお問い合わせで作業実施）
・支払い方法：後払い
コロナ禍が明けてお客様が帰省したところ、実家がゴミ屋敷になっていたのですぐに片付けて欲しいと依頼がありました。
しばらく会わない間に実家で暮らすお母様が認知症を患ってしまい、いろいろな部屋にゴミが積み上げられ、ゴミ袋を開けて物を探さなければならないという状況だったそうです。
数日実家で過ごす予定でしたが、自分一人で休暇中にどうにかできる状態ではなかったため、プロに依頼することを即断。
インターネットで調べて、お金がなくても後払いが可能な「お片付けラボ」に決めたとのことでした。
お片付けラボでは後払いだけでなく、頭金なしの分割払いにも対応しており、手元にまとまったお金がなくても安心です。
ゴミの処分だけでなく、ハウスクリーニングも一緒に依頼できますので、ぜひ「お片付けラボ」にご相談ください。
